美国州政府有关限制中国实体及公民购买房产的法案简介
在中美关系持续紧张的大背景之下，美国有许多州正在推进有关限制中国政府、公司及中国公民在美国购买房地产的立法。目前最受关注的是德克萨斯州、佛罗里达州和南卡罗来纳州的相关法案。以下我们对于这三个州的法案的主要内容做出简要介绍：
德克萨斯州
在2023年4月13日，德克萨斯州的参议院州务委员会通过了限制“指定国家”的政府、实体及公民在德州拥有房产的SB 147法案，该法案得到州长的支持，并已进入下一个立法程序。 “指定国家”目前包括中华人民共和国（“中国”）、俄罗斯、北朝鲜和伊朗等四国。如果通过立法，该法案将于2023年9月1日生效。该法案的主要内容如下：
- 从2023年9月1日起，下列实体或个人不得拥有该州的房地产：
- 指定国家的政府部门；
- 总部设在任何指定国家的，或被指定国家直接或间接控制的，或由一个或多个指定国家的公民所拥有或控制的公司或其他实体，或被上述公司或实体所拥有或控制的下级公司或实体；或
- 指定国家的公民。
- 上述限制不适用于美国公民或美国合法永久居民，也不适用个人的自住宅地（residence homestead）。
- 在2023年9月1日之后，如果州司法部认为房地产的购买违反了上述规定而对公众造成了健康、安全及福利方面的危害，则可以开启相关法律程序强制执行上述限制。如果法庭认为相关房地产收购的确违反了上述限制，则可以下达法令剥夺相关个人或实体的产权，并指定地产接收人来管理和出售该地产。
佛罗里达州
在2023年4月11日，佛罗里达州参议院全票通过了SB 264号法案，该法案现已提交州众议院表决。同时，该州的众议院也提出了内容与上述法案一致的相对应的HB 1355法案。如果通过立法，法案将于2023年7月1日生效。
以上法案禁止中国、俄罗斯、伊朗、北朝鲜、古巴、委内瑞拉及叙利亚等七国的政府、官员、政治团体、实体以及居住在这些国家的人（美国公民或美国合法永久居民除外）购买该州的农业用地或在军事基地或关键基础设施周边20英里范围之内的房地产。
同时，上述法案的第7部分对中国实体和中国人在该州购买房地产做了特别限制，主要内容如下：
- 从2023年7月1日起，下列政府、党派、实体和人员（“受限实体和人员”）不得直接或间接地购买或过户该州的任何房地产：
- 中国、中国共产党或上述其任何官员或成员；
- 中国的任何其他政治党派或其分支机构及其成员；
- 根据中国法律成立的任何形式的公司实体或其子公司；
- 居住于中国但不是美国公民或合法永久居民的人员。
- 对于上述限制只有通过赠与、债权的执行和债务的追收等方式获得的房产可以例外，但必须在获得房产后的两年内出售或转让。
- 在2023年7月1日以前已经在该州拥有房地产的受限实体和人员，必须在2024年1月1日前向州经济机会部报备。逾期不报备者，每逾期一天罚款1,000美元。并且对于未付的罚款，州政府可以对相关地产施加留置权。
- 受限实体或人员如违反上述规定构成三级重罪。违反规定向受限实体和人员出售房地产的卖家，将被视为犯有一级轻罪。
- 购买该州不动产的买方必须签署一份宣誓书，证明买方不是受限实体和人员。
- 从2023年7月1日起，违反上述规定购买该州地产的受限实体和人员将被州政府没收房产，并依据法庭的判决强制出售。
南卡罗来纳州
在2023年3月23日，南卡罗来纳州的参议院通过了限制“外国对立方”拥有该州房地产的S.576号法案，该法案现已提交州众议院表决。如果该法案通过，将在州长签署的日期生效。 “外国对立方”目前包括中国、俄罗斯、伊朗、古巴、北朝鲜和委内瑞拉在内的六个国家的公民、企业和政府。除了规定任何外国公民和由外国公民控制的企业，不得在南卡购置超过50万英亩的土地和任何房产外，该法案进一步对上述六国做了如下限制：
- 在法案生效后，包括中国在内的上述六国公民，或由外国对立方所控制的公司不得在该州获得任何房地产权益；
- 外国对立方所控制的公司包括如下法律实体：
- 外国对立方所全资拥有的；
- 外国对立方是其直接或间接的主要股东（单一外国对立方持股10%或以上，或多个外国对立方共同持股20%或以上）的。
- 对于上述限制，该法案也提供了如下例外情况：
- 2022年12月31日或之前就已在南卡营运的商业和产业，如需扩张用地，可向州长和州商务部申请，获得批准后可以购买。
- 2023年3月23日或之前已经因为州激励政策而获得州商务部承诺或提议的企业，亦可向州长和州商务部长申请购置地产用以生产营运，获得批准后可以购置。
- 对上述六国公民，如果也拥有美国国籍，则不受该法限制；如六国公民居住在美国，并且是美国合法永久居民（比如持有美国绿卡），则能购买最多五英亩的住宅用地。
目前，上述三州的法案都尚未完成立法程序，目前也面对很多反对的声音，即便完成立法，也有可能面临法律诉讼的挑战。同时，美国目前还有多个其他州，比如佐治亚州、弗吉尼亚州、新泽西州、南达科他州、阿肯色州等也在推进或酝酿类似的法案，在美国联邦政府层面也有议员在推动相关立法。对此，我们会继续关注。
如果大家希望了解上述法案的更多信息，请联系明康律师事务所（Miller Canfield）的律师:
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